상가임대차 계약은 단순한 임대차를 넘어선 중대한 사업 결정입니다. 임대료 외에도 법적 권리, 건물 상태, 상권 분석, 계약 조건 등 꼼꼼한 사전 정보 확인이 필수입니다. 특히 보증금 손실, 영업중단, 불법건축물 문제 등은 임차인이 책임을 떠안을 수 있어 계약 전 '정보 체크리스트'를 철저히 점검해야 합니다. 아래에서 상가임대차 계약 시 반드시 확인해야 할 핵심 정보들에 대해 살펴보겠습니다.
✅ 1. 등기부등본 확인 – 법적 권리관계 분석
등기부등본은 해당 상가의 ‘법적 신분증’입니다.
계약 전 반드시 최신 등기부등본을 열람하여 아래 사항을 체크하는 게 바람직합니다.
- 소유자 정보: 계약 상대가 실제 소유자인가?
- 근저당권 설정 여부: 은행 대출 담보 설정 여부 확인
- 가압류, 압류, 전세권: 선순위 권리가 있을 경우 보증금 회수 불가 위험
- 건물 전체 등기 + 전유 부분 등기 모두 확인
TIP: 등기부등본은 인터넷등기소(www.iros.go.kr)에서 발급 가능하며, 3일 이내 발급본을 기준으로 확인하는 것이 안전합니다.
✅ 2. 건축물대장 및 용도 확인 – 불법건축물 여부 등
해당 상가가 실제로 영업 가능한 장소인지 확인해야 합니다.
- 건물 용도: 제1종, 제2종 근린생활시설 등 업종 적합 여부
- 불법증축·위반건축물 여부: 이행강제금 부과나 영업중단 위험
- 소방시설, 환기시설 등 설치 여부: 위생 및 인허가 기준 충족 여부
불법건축물에서의 영업은 인허가 자체가 거부되거나 강제 철거 대상이 될 수 있으므로 건축물대장과 토지이용계획확인원을 함께 확인하는 것이 중요합니다.
✅ 구조적 특성 및 유의사항 체크
| 항목 | 체크 사항 |
| 천장높이 | 업종 특성에 따라 2.5m 이상 필요 |
| 기둥 위치 | 매장 활용도 및 인테리어 제약 여부 확인 |
| 출입구 수 | 주출입구 외 비상구 여부 확인 |
| 환기/배수 구조 | 음식점, 카페 업종은 필수 요소 |
| 소방시설 (해당업종) | 스프링클러, 감지기, 소화기 등 위치 확인 |
평면도 및 배치도 확인
- 도면 확인 목적:
- 내부 구조 (칸막이, 화장실, 창문 위치 등)
- 기둥, 파이프, 환기구, 출입문 위치 등 확인
- 인테리어 시공 가능 범위 및 제한 요소 분석
- 도면 입수 방법:
| 구분 | 입수 방법 |
| 시공 당시 도면 | 건축사무소 또는 시행사에 요청 |
| 분양형 상가 | 분양 당시 제공된 브로슈어 도면 참고 |
| 기존 운영 매장 | 임대인 또는 기존 임차인에게 요청 |
| 공공 열람용 | 해당 지자체 건축과에서 ‘건축도면 열람’ 신청 가능 |
| 인터넷 열람 | 건축도면을 제공하는 공공사이트 이용 |
✅ 전기용량, 상하수도 시설 위치, 가스(LPG, 도시가스) 체크
🔌 전기용량 확인 방법 요약
| 확인 방법 | 세부 설명 | 비고 |
| ① 한전 고객센터 확인 / 인터넷 확인 | 123 또는 지역지사 문의 / 한전ON 사이트 | 가장 정확 |
| ② 계약서 / 인허가서류 확인 | 기존 건물 도면, 사용승인서 등 | 간접 확인 가능 |
| ③ 전기계량기·차단기 현장 확인 | 차단기 라벨 또는 계량기 용량 확인 | 대략적 추정 |
| ④ 전기설비 기술자 점검 | 전기공사협회 소속 기술자 활용 | 리모델링 시 필수 |
⚡️ 업종별 전기용량 예시
| 업종 | 필요 전기용량 (kW) | 비고 |
| 일반 사무실 | 3~5kW | 컴퓨터, 조명 중심 |
| 미용실 | 5~10kW | 드라이기, 열기기 |
| 음식점 (소형) | 10~15kW | 전기레인지, 냉장고 등 |
| 제과점, 카페 | 15~20kW | 오븐, 제빙기, 로스터 |
| PC방 | 20~30kW | 고사양 전자기기 다수 |
🔌 계약전력 초과 시 차단기 작동 → 전기증설 필요
✅ 급수 설비(상수도) 체크 포인트
| 항목 | 설명 |
| 수도 계량기 위치 | 실내 또는 건물 공용부에 설치되어 있는지 확인 |
| 급수 압력 | 샤워기, 기기 사용에 필요한 수압 확보 여부 |
| 온수 공급 방식 | 전기온수기, 가스보일러 등 설치 가능한지 확인 |
| 배관 노후 여부 | 녹물 발생 여부, PVC/동관 상태 육안 점검 |
| 계량기 독립 여부 | 각 점포별 개별 계량기 존재 여부 (공동 계량기일 경우 분쟁 우려 있음) |
💡 TIP: 수압이 약하거나 공동 계량기면 누진요금, 사용분 분쟁 가능성 있음 (사전 조율 필요)
✅ 배수 설비(하수도) 체크 포인트
| 항목 | 설명 |
| 하수관 위치 | 점포 바닥 내부인지 외부인지 확인 (외부일 경우 배관 연장공사 필요) |
| 바닥 배수구 유무 | 매장 내 또는 주방/화장실에 반드시 필요 |
| 악취 차단 트랩 | 바닥 배수구, 싱크대, 세면대 등에 설치 여부 |
| 역류 흔적 | 벽면 누수자국, 악취, 곰팡이 발생 여부 확인 |
| 기존 업종 이력 | 음식점이었는지, 물 많이 쓰는 업종인지 확인 → 배관 용량 간접 확인 가능 |
📌 역류, 악취, 트랩 미설치 등은 영업장 평판과 위생 점검에서 매우 큰 문제가 됩니다.
✅ 화장실 및 급배수 인프라
| 항목 | 설명 |
| 점포 내부 화장실 여부 | 영업에 필요할 경우 내부에 설치 가능한지 확인 |
| 상하수도 배관 이동 가능 여부 | 화장실 또는 싱크대 위치 변경 시 공사 가능한 구조인지 확인 |
| 공용화장실 거리 및 관리 상태 | 공용이면 관리주체가 누군지 확인 필요 |
✅ 가스 체크사항 총정리
🔹 1. 가스 공급 형태 확인
| 항목 | 확인 내용 | 비고 |
| 공급 방식 | 도시가스(LNG) / 프로판가스(LPG) 여부 | 지역 및 건물 구조에 따라 상이 |
| 도시가스 배관 유무 | 건물 내에 메인 배관과 인입 배관이 연결되어 있는가 | |
| LPG일 경우 저장탱크 위치 | 옥외 저장탱크 또는 용기 교체 방식 여부 확인 | |
| 개별 인입 여부 | 점포마다 독립된 인입 배관과 계량기가 있는지 |
📋 가스 관련 체크리스트 예시
| 체크 항목 | 확인 여부 |
| 도시가스 or LPG 여부 | ☐ |
| 계량기 위치 및 점포별 분리 여부 | ☐ |
| 배관 재질 및 노후 상태 | ☐ |
| 자동차단기 설치 여부 | ☐ |
| 환풍시설 설치 가능 여부 | ☐ |
| 주방, 화기 사용 업종 허용 여부 | ☐ |
| 가스 누출 경보기 설치 가능성 | ☐ |
✅ 결론: 상가임대차 계약 시 권리분석과 정보분석은 필수입니다
상가임대차 계약은 단순한 공간 임대가 아닌, 수천만 원이 오가는 사업 투자입니다. 계약서에 도장 찍기 전, 위의 정보 체크사항들을 철저히 검토해야만 보증금 손실, 영업중단, 법적 분쟁 등의 위험을 예방할 수 있습니다. 가능하다면 부동산 전문가의 자문을 받아 계약 전 권리 및 조건을 철저히 분석하고, 본인의 업종 특성에 맞는 상가를 선택하는 것이 바람직합니다.
