특약사항은 분쟁 예방의 핵심입니다. 임대인과 임차인 사이에 발생할 수 있는 오해나 갈등을 사전에 명확히 정리하는 안전장치이기 때문입니다.
이번 글에서는 실제 사용하는 특약사항 예시와 함께, **자주 묻는 질문(Q&A)**을 통해 실전에서 꼭 알아야 할 내용을 살펴보겠습니다.
상가 임대차 특약사항 예시
| 상황 | 특약사항 예시 문구 등 |
| 보증금 반환 시기 명시 | “계약종료일로부터 몇일 이내에 보증금을 반환한다.” (퇴거와 보증금 반환은 동시이행관계임) |
| 수리 책임 명확화 | “건물의 주요 구조부 수리는 임대인이, 인테리어. 소모성 설비 수리는 임차인이 책임진다.” |
| 영업권 보호 | “임대차 기간 중 임대인은 동일 건물 내 동일 업종 임차인을 받지 않는다.” |
| 원상복구 범위 | “인테리어는 임차인 비용으로 원상복구하며, 벽지·바닥·전기시설 포함한다.” |
| 권리금 협의 보호 | “계약 종료 6개월 전부터 신규 임차인 주선권 및 권리금 협의권을 임차인에게 우선 부여한다.” |
| 임대차 갱신 제한 명시 | “본 계약은 계약갱신요구권 대상에서 제외됨을 임차인이 인지하고 동의함.” (단, 법적 요건 충족 시에만 유효) |
>. 현시설물 상태와 건축물대장 용도, 내용 등 등기사항전부증명서 소유자와 그 외 권리사항을 확인 후 계약한 건임.
>. 업종에 대한 신고, 허가, 등록이 필요한 경우 위반건축물 등으로 승인 불가시 본 임대차 계약은 무효로 한다.
>. 임대인은 신고, 허가, 등록에 필요한 절차에 최대한 협조한다. (구비서류 등)
>. 화재 등으로 인한 피해는 각 당사자의 과실에 따라 책임을 지며, 임차인은 화재보험 등 가입 상태를 임대인에게 고지해야 한다.
>. 영업 신고 등에 대한 권리를 승계하는 조건인 경우 <권리금 계약에 명시>
기존 임차인은 신규 임차인에 대하여 영업신고 등 승계 시 승계절차에 대하여 최대한 협조한다.
>. 소유자 책임과 사용자 책임을 명확히 구분 필요
>. 그 외 상가임대차보호법 범위 안에서 특이사항, 협의사항에 대하여 특약사항으로 명시하면 됩니다.
자주 묻는 질문 (Q&A)?
Q1. 특약사항은 임의로 작성해도 법적 효력이 있나요?
A. 네, 원칙적으로는 유효합니다. 다만, 강행법규를 위반한 특약은 무효입니다. 예: ‘보증금 반환을 안 한다’는 특약은 무효입니다.
또한, 상가건물임대차보호법에 따른 계약갱신청구권 포기 특약은 일정 요건(공정거래 확인 등)을 갖춰야 유효합니다.
Q2. 특약사항을 구두로만 합의해도 괜찮을까요?
A. 매우 위험합니다. 계약서 특약란에 서면으로 명시해야 합니다.
특히 보증금 반환, 원상복구, 권리금, 영업보호 등은 나중에 분쟁이 많기 때문에 반드시 서면 기록 필수입니다.
Q3. 임차인이 특약 내용을 이해 못 하고 서명했다면?
A. 원칙적으로 계약은 유효하나, 정보제공 부족, 설명의무 위반 등이 입증되면 무효 또는 손해배상 대상이 될 수 있습니다.
→ 계약 체결 전, 부동산중개사는 확인설명의무를 충실히 이행해야 합니다. 설명을 구두로 했다면 녹취하거나, 설명서에 서명받는 것도 좋습니다.
Q4. 계약 종료 후 권리금 주선권을 보호받을 수 있는 특약은?
‘권리금 회피 금지 특약’을 명시하세요.
상가임대차보호법 제10조의 4와 함께 실효성 높습니다:
“임대인은 임차인이 주선한 신규 임차인과 협의에 응할 의무가 있으며, 정당한 사유 없이 계약을 거부할 경우 권리금 회피로 간주한다.”
이로 인한 임차인 권리금회수기회 상실에 대한 손해배상책임을 임대인이 부담하기로 한다.
Q5. 계약기간 중에 임대인이 건물을 매도하면 임차인은 나가야 하나요?
🅰️ 아니요.
임대인이 건물을 매도하더라도 임대차 계약은 유효하게 유지됩니다.
하지만 분쟁을 방지하려면 다음과 같은 특약을 넣을 수 있습니다:
Q6. 계약기간 중 임대료를 인상하지 않도록 제한할 수 있나요?
🅰️ 네, 특약으로 제한 가능합니다.
법적으로는 일정 요건(계약갱신청구권 행사 시 5% 상한)이 있으나, 일반 계약에서는 특약으로 조율 가능:
“임대차 기간(2년) 동안 임대료는 변경하지 않는다. 단, 재계약 시에는 물가 상승률 기준으로 협의할 수 있다.”
Q7. 인테리어 공사 중 임대료를 내지 않게 할 수 있나요? (렌트프리)
🅰️ 네, '렌트프리 특약'으로 면제 가능합니다.
계약하고자 하는 임대인과 상의 및 협의하여 정할 수 있습니다.
임차인의 초기 부담을 줄이고 입주를 유도할 수 있습니다:
“2025년 5월 1일부터 5월 31일까지는 인테리어 공사기간으로, 임대료를 면제한다.
단, 동년 5월 1일부터 발생되는 공과금(전기세, 수도세, 가스비 등) 관리비는 임차인이 부담한다.”
Q8. 임차인이 원상복구 범위를 두고 분쟁을 제기하면 어떻게 하나요?
🅰️ 계약서에 구체적 범위를 명시해야 분쟁 예방됩니다.
다음과 같이 명확히 쓰세요:
“계약 종료 시 바닥, 벽체, 천정, 조명 및 전기설비 등을 포함하여 인테리어는 원상 복구한다.
단, 임대인이 서면으로 동의한 시설물은 복구하지 않는다.”
Q9. 임차인이 계약갱신요구권을 포기하도록 할 수 있나요?
🅰️ 제한적 가능.
상가건물임대차보호법상 강행규정으로, 일반적 특약은 무효입니다.
단, 다음 요건을 갖추면 예외적으로 유효할 수 있습니다:
- 임차인의 자발적 동의
- 공정위의 표준 확인설명의무서에 서명
- 계약갱신요구권 제외 특약 명시
“임차인은 본 계약이 계약갱신요구권 대상에서 제외되는 것임을 인지하고 이에 동의하며, 관련 확인설명서를 수령하였다.”
Q10. 상가에 같은 업종이 들어오는 걸 막고 싶어요. 가능한가요?
🅰️ 예, 업종 제한 특약 가능합니다.
“임대인은 계약기간 중 동일 건물 내에 동일 업종(예: 카페)의 입점을 허용하지 않는다.”
Q11. 상가 명의인이 3명입니다. 계약서 작성 시 지분이 과반수 이상인 2명인 계약서에 기록하고 계약을 진행해도 될까요? 꼭 모든 명의인을 기록해야 하나요??
🅰️ 반드시 "공동소유자 전원"의 서명 또는 위임 필요
✔ 방법 1: 공동소유자 전원의 직접 서명
- 계약서에 3명 모두의 이름, 서명(도장 또는 사인 포함)
✔ 방법 2: 공동소유자 중 일부에게 위임
- 나머지 1명이 계약에 직접 참여하지 못할 경우, 위임장을 받고 2명이 서명
- 위임장에는 반드시 다음이 포함되어야 합니다:
- 위임인의 이름, 주민번호, 도장 또는 서명
- 수임인(계약자)의 이름, 계약 권한 명시
- 위임의 목적: “임대차계약 체결에 관한 일체의 권한”
특약사항은 "계약자유의 원칙"이 적용됩니다.
이는 개인이 자유롭게 계약을 체결할 수 있는 헌법상 자유권의 연장선으로,
당사자 간 자율적 합의로 계약을 체결하거나 하지 않을 자유를 보장하는 민법의 기본 원칙입니다.
하지만 예외사항도 있습니다.
⚠️ 예외 (계약자유의 한계)
계약자유에도 법적·사회적 제한이 있습니다. 아래는 대표적인 예외 상황입니다.
그 외 내용 등은 전문가(공인중개사, 법무사, 행정사 등)와 상담이 필요합니다.
