조합원, 일반분양 분양권 명의변경(전매) 프로세스 총정리

분양권 명의변경(=전매 포함) 프로세스를 “무엇부터 확인하고, 누구와, 어떤 서류로, 어디에 신고하는지”까지 상세히 살펴보고 최신 법·제도 변화(거래신고 30일 등)도 체크해 보겠습니다.

 

     1. 분양권 명의변경(전매) 프로세스 • FLOW CHART    2. 시작 전 “필수 체크 3가지”     3. 표준 프로세스(8단계)   4. 핵심 서류 체크리스트  5. 계약서에 넣으면 좋은 “실전 특약”  6. 자주 묻는 질문(FAQ)  

1. 분양권 명의변경(전매) 프로세스 • FLOW CHART

계약 준비 → 신고(30일) → 대출승계 → 분양사무실 명의변경 → 정산 → 세무까지 한눈에. 

프로세스 의사결정 서류/신고 유의/특약 완료

START

사전 체크(필수 3가지)

① 전매제한·예외동의 필요 여부 ② 거래유형(매매/증여 등) ③ 중도금대출 존재

세부 보기

• 전매제한 기간·예외 사유(지자체·공공/민간 여부) 확인
• 매매/증여/상속/재산분할 중 선택(세무 영향 상이)
• 중도금대출·보증 유무 및 승계 가능성 점검

DECISION

?전매제한·예외동의가 필요한가?

예 → 예외동의 신청 (지자체/LH/사업주체) → 승인 시 다음 단계

미승인 시 진행 중단 또는 사유 해소 후 재신청

아니오 → 거래 구조 확정으로 진행

STEP 1

거래 구조 확정(매매 vs 증여 등)

체크포인트

• 매매: 프리미엄·해제 시 정산 기준 명시
• 증여: 실거래 ‘매매’ 신고대상 여부와 무관하게 증여세 신고 고려

STEP 2 (서류)

분양권 매매(또는 증여) 계약서 작성 · 전자계약 권장

필수 특약 예시

• 전매제한/예외동의 미충족 시 자동해제·원상회복
• 대출승계 불가 시 해제(수수료 귀속 규정)
• 프리미엄 지급시기(접수/완료/승계승인 연동)
• 실거래 신고 주체·기한(30일) 및 지연 책임

STEP 3 (신고)

실거래 신고 (계약일로부터 30일 이내)

전자계약 시 RTMS 연계로 자동 처리 가능 · 해제/취소/무효도 확정일로부터 30일 이내 신고

DECISION

?중도금대출이 존재하는가?

예 → 승계 심사 진행

아니오 → 분양사무실 명의변경 신청으로 이동

STEP 4

중도금대출 승계 심사(은행/보증)

필요서류·유의

• 양수인 신용/소득/DSR 적정성 심사
• 승계 불가 시 특약에 따른 해제·재협상

DECISION

?승계가 승인되었는가?

예 → 분양사무실 명의변경 신청

아니오 → 계약 해제/구조 재설계

사전 특약으로 분쟁·비용 귀속을 명확히

STEP 5 (서류)

분양사무실(시행/시공) 명의변경 신청

준비서류(예시)

• 매도인: 분양계약서 원본, 실거래신고필증(증여 시 검인 증여계약서), 매도용 인감증명서(매수인 인적사항 기재), 인감도장, 신분증
• 매수인: 인감증명서(부동산계약용/위임용), 인감도장, 주민등록등본, 신분증(대리 시 위임장+수임자 신분증)
• 현장 규정에 따라 공동명의 전원 방문 및 사전예약 필요

STEP 6

정산 및 변경 통지

프리미엄·옵션비·대출승계 잔액 등 정산 → 수취인/납부계좌/알림 대상 변경

STEP 7 (세무)

세무 처리

구분 안내

• 매도인(매매): 분양권 양도세 예정신고(양도월 말일부터 2개월) · 규정·세율은 보유·지역 등에 따라 상이
• 수증자(증여): 증여세 신고(증여월 말일부터 3개월)

END

명의변경 완료

입주자 사전점검, 등기 이전(준공 후) 등 후속 절차로 이어집니다.

TIP

자주 발생하는 리스크

• 실거래 미신고/지연: 과태료 리스크. 전자계약 활용로 예방
• 승계 불가: 특약 부재 시 분쟁·정산 문제 확대
• 예외동의 미승인: 사전 확인·타임라인 조율 필수

※ 본 차트는 일반적인 절차 안내이며, 단지·지자체·금융기관·시행사 규정에 따라 달라질 수 있습니다.

2. 시작 전 “필수 체크 3가지”

1. 전매제한 여부: 주택법상 전매제한 기간 중이면 원칙적으로 전매 불가. 다만 불가피 사유가 인정되면 예외 동의 절차로 가능(지자체·LH 등 동의 필요). 기간·예외 사유·절차는 주택법 및 시행령 기준을 따릅니다. 
2. 거래신고 의무: 분양권·입주권 전매 계약은 계약일로부터 30일 이내 실거래 신고가 원칙(2020.2.21.부터 60일→30일로 단축). 전자계약을 쓰면 신고가 자동 연계됩니다. 
3. 대출 승계 가능성: 중도금대출이 있는 물건은 은행/보증기관의 승계 심사가 핵심. 승계 불가 시 잔금 구조가 무너질 수 있어 특약에 리스크 대비조항을 넣어야 합니다.(은행·보증 규정은 금융기관별 상이)

부동산거래관리시스템

https://rtms.molit.go.kr/

 

3. 표준 프로세스(8단계)

①단계. 사전요건 점검

• 전매제한·예외 동의 필요 여부 확인(공공/민간, 수도권/비수도권, 분양가상한제, 정비사업 등 유형별 상이). 불가피 사유 시 전매동의 신청서류·절차 사전 체크. 

②단계. 거래 구조 확정(매매 vs 증여 등)

• 매매: 일반적 케이스(프리미엄 포함 대가 지급).
• 증여/상속/재산분할: 개발사(시행·시공사) 명의 변경은 가능하나, 부동산거래신고법상 ‘공급계약/매매’ 신고 대상인지는 유형별로 다름(증여는 통상 실거래 ‘매매’ 신고대상 아님—법제처 유권해석 참고). 세목은 증여세 중심. 

③단계. 분양권 매매계약서 작성

• 공인중개사를 통해 분양권 매매계약서(프리미엄·옵션·인도시기·위약·특약 포함) 작성. 전자계약을 쓰면 신고·확정일자 등 후속 절차가 연계되어 편리. 

④단계. 실거래 신고(30일)

• 부동산거래관리시스템(RTMS) 또는 관할 지자체에 계약일로부터 30일 이내 신고(해제·취소·무효 시도 확정일로부터 30일 이내). 신고대상에 분양권·입주권 매매가 포함됩니다. 

⑤단계. 중도금대출 승계 심사

• 대출 있는 물건이면 양수인 신용·소득·DSR 심사를 거쳐 승계 승인. 불승계 시 잔금 재조정 필요(특약으로 “승계 불가 시 계약 해제/원상회복” 명시 권장).

⑥단계. 분양사무실(시행/시공사) 명의변경 신청

• 통상 매도인 직접 방문 필수, 매수인은 대리 위임 가능(사업장별 상이).
• 준비서류(예시)
  • 매도인: 분양계약서 원본, 실거래신고필증(증여면 검인 증여계약서), 매도용 인감증명서(매수인 인적사항 기재), 인감도장, 신분증 등
  • 매수인: 인감증명서(부동산계약용 또는 위임용), 인감도장, 주민등록등본, 신분증(대리 시 위임장+수임자 신분증)
  • 사업장에 따라 공동명의는 전원 방문 요구, 요일·시간을 정해 일괄 처리하는 경우가 많음(사전예약 권장). 

⑦단계. 정산 및 변경 통지

• 프리미엄·옵션비·대출승계 잔액 등 최종 정산 → 명의변경 확정.
• 관리비 예치금, 안내 문자, 납부계좌, 입주자 사전점검 연락처 등 수취인 변경.

⑧단계. 세무 처리

• 양도소득세(매도인): 분양권은 ‘부동산에 관한 권리’ 양도로 보아 양도일이 속한 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부. 홈택스 전자신고 가능. 세율·주택수 판정 등은 보유·취득시점 및 규제지역 여부에 따라 달라지므로 전문가 상담 권장. 
• 증여세(증여 시): 증여일이 속한 달의 말일부터 3개월 내 신고·납부(국세청 기준·사례 참조).

4. 핵심 서류 체크리스트

• 공통: 분양계약서 원본, 신분증(전원)
• 실거래 신고 필증(매매 시) 또는 검인 증여계약서(증여 시)
• 매도용 인감증명서(매수인 인적사항 기재), 인감도장
• 매수인 인감증명서(부동산계약용/위임용), 주민등록등본
• 중도금대출 관련 서류(대출약정서, 승계동의서 등)
• (전자계약 시) 공동인증서, 전자서명 준비

5. 계약서에 넣으면 좋은 “실전 특약”

1. 전매제한·예외동의 미충족 시 자동해제 및 계약금/중도금 원상회복
2. 대출승계 불가/보증 미승인 시 해제(수수료·비용 귀속 기준)
3. 프리미엄 지급 시기·방법(명의변경 접수/완료/승계승인 단계 연동)
4. 옵션비·발코니 확장비·발생세금의 귀속 주체 명시
5. 실거래 신고 주체·기한(지연·미신고 시 책임)
6. 하자·분쟁 발생 시 관할·분쟁해결 절차

6. 자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 전자계약을 쓰면 뭐가 편한가요?
A. 계약과 동시에 실거래신고·확정일자 등 후속 절차가 자동 연계됩니다. 종이계약 대비 오류·지연 리스크가 낮습니다. 부동산거래 전자계약시스템

 

Q2. 분양권 거래도 꼭 신고해야 하나요?
A. 네. 분양권·입주권 매매는 거래신고 대상이고 계약일로부터 30일입니다(해제도 30일). 미신고·지연 시 과태료 부과. 법률정보센터

 

Q3. 증여로 명의만 바꿔도 신고하나요?
A. 유형에 따라 ‘공급계약/매매’ 신고대상이 아닌 경우도 있습니다(법제처 유권해석). 다만 개발사 명의변경 절차·증여세 신고는 별도입니다. 법제처

 

Q4. 전매제한인데 꼭 팔아야 합니다.
A. 예외사유 전매동의 절차로 가능한지 먼저 확인하세요(사유·증빙 필수). 국토교통부

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한눈에 보는 타임라인

사전요건 점검 → 매매/증여 구조 확정 → 계약서 작성(전자계약 권장) → 실거래 신고(30일) → 대출승계 심사 → 분양사무실 명의변경 접수/확정 → 정산·통지 → 양도세/증여세 신고

 

 

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