주택임대차계약이 끝나가는 시점, 임대인과 임차인 모두 가장 궁금해하는 사항 중 하나는 **“보증금이나 월세를 얼마나 올릴 수 있을까?”**입니다.
2020년부터 시행된 계약갱신청구권제도에 따라, 전세기준 세입자는 1회에 한해 계약을 2년 연장할 수 있으며, 이때 임대인이 인상할 수 있는 **보증금 또는 월세의 상한선은 5%**입니다.
그렇다면 보증금과 월세를 동시에 인상할 경우에는 어떻게 계산할까요? 월세만 올리고 싶을 때는?
이번 포스트에서는 5% 인상률 적용 방법, 구체적인 계산 예시, 예외사항, 실무 유의점, 그리고 자주 묻는 질문까지 상세하게 살펴보겠습니다.
✅ 계약갱신청구권이란?
「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라, 세입자(임차인)는 기존 임대차계약 종료 6개월 전~2개월 전 사이에 1회에 한해 2년간 계약 연장을 요구할 수 있는 권리를 가집니다.
임대인은 특별한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없으며, 이때 임대료 인상률은 연 5% 이내로 제한됩니다.
✅ 5% 인상률 적용 원칙
▶️ 보증금과 월세 중 하나 또는 둘 다 인상 가능
▶️ 동시에 인상 시 ‘환산보증금’ 기준 5% 이내여야 함
▶️ ‘환산보증금’ 계산식:
보증금 + (월세 × 100)
✅ 인상 예시로 쉽게 이해하기
▶ 예시 1: 보증금과 월세를 동시에 인상하는 경우
▶️ 기존 조건: 보증금 5,000만 원 + 월세 50만 원
▶️ 환산보증금: 5,000 + (50×100) = 1억 원
▶️ 5% 인상 한도: 1억 원 × 5% = 500만 원
▶️ 인상 후 조건(예):
- 보증금 5,200만 원 + 월세 53만 원
- 환산보증금 = 5,200 + (53×100) = 1억 230만 원 → 1억 500만 원 이내 → 합법
▶ 예시 2: 월세만 인상하는 경우
▶️ 기존 조건: 보증금 1억 원 + 월세 0원 (전세)
▶️ 5% 인상 가능액: 1억 원 × 5% = 500만 원
▶️ 월세 전환 시:
- 500만 원 상당 월세 → 약 41.6만 원
- 계산식: 500만 ÷ 12개월 ≈ 41.6만 원 (연 5% 기준 시)
월세로 전환하는 경우에는 한국은행 기준금리에 따른 환산율을 초과하지 않도록 주의해야 합니다.
2025년 기준 전환율은 **연 9% → 월 약 0.75%**입니다.
▶ 예시 3: 보증금만 인상하는 경우
▶️ 기존 조건: 보증금 7,000만 원 + 월세 20만 원
▶️ 환산보증금: 7,000 + (20×100) = 9,000만 원
▶️ 인상 한도: 9,000만 원 × 5% = 450만 원
▶️ 보증금만 인상 시: 최대 보증금은 7,450만 원 + 월세 동일
✅ 예외사항: 5% 제한이 적용되지 않는 경우
| 예외 유형 | 상세 내용 | 적용 여부 |
| 1. 계약갱신청구권을 사용하지 않은 ‘신규 계약’ | 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않고 임대인과 합의해 새 계약을 체결한 경우 | ❌ 5% 제한 미적용 |
| 2. 세입자가 자발적으로 동의한 인상 | 임차인이 임대인의 인상 요구에 명시적으로 동의한 경우 (서면 계약 등 증빙 필요) | ❌ 제한 미적용 |
| 3. 계약갱신청구권 이미 1회 사용 후 | 기존 계약에서 이미 갱신권을 한 번 행사한 후 추가 갱신하는 경우 (총 4년 경과 시점 이후) | ❌ 제한 미적용 |
| 4. 임대인의 수선 또는 리모델링 등 사정 변경 | 임대인이 대규모 리모델링, 수선, 주택 가치 상승 요인을 입증할 수 있는 경우 | ❌ 제한 미적용 가능 (사례별 법적 판단) |
| 5. 상가건물임대차계약 | 주택임대차보호법이 아닌 상가건물임대차보호법 적용 대상일 경우 | ❌ 상임법 적용 |
| 6. 공공임대주택의 관리 기준 변경 | 공공임대주택 관리기관의 운영 규정, 관리비, 물가 반영 등으로 조정하는 경우 | ❌ 개별 규정 적용 |
| 7. 환산보증금 초과(보호법 적용 제외 대상) | 일정 보증금 이상(서울 기준 약 3억 9천만 원 초과)의 고가 월세는 보호 대상 아님 | ❌ 제한 미적용 |
| 8. 임차인의 계약위반 또는 퇴거 합의 | 계약기간 중 임차인의 위법행위, 계약파기, 퇴거 합의 등이 있는 경우 | ❌ 갱신 제한 또는 재계약 가능 |
✅ 유의사항
▶️ 계약서에 “계약갱신청구권에 따른 갱신 계약”이라는 문구를 명시해야 법적 보호를 받을 수 있습니다.
▶️ ‘5% 초과 인상’은 계약 무효가 아닌 ‘초과 부분이 무효’로 처리됩니다. 즉, 세입자가 반환청구 가능.
▶️ 간주 임대료 전환 시, 전환율은 반드시 법정 기준 이내로 유지해야 합니다.
▶️ 인상률은 **연 단위가 아닌 갱신 시점 1회 기준 5%**입니다.
❓ Q&A
Q1. 보증금만 올리거나 월세만 올리는 것도 가능한가요?
A. 가능합니다. 다만 두 항목 중 하나만 인상해도 전체 환산보증금 기준으로 5%를 넘으면 안 됩니다.
Q2. 전세에서 반전세로 바꾸면 5% 제한 적용되나요?
A. 네, 갱신청구권을 행사한 상태라면 전환 형태와 관계없이 총 인상분이 5% 이내여야 합니다.
Q3. 세입자가 자발적으로 더 인상에 동의하면 어떻게 되나요?
A. 자발적인 동의가 명확히 입증되면 제한이 적용되지 않을 수 있습니다. 그러나 추후 분쟁 방지를 위해 서면 계약서를 반드시 작성하세요.
Q4. 계약서 없이 갱신한 경우에도 5%가 적용되나요?
A. 원칙상 구두 갱신도 법적 효력이 있지만, 분쟁 시 보호를 받기 어려우므로 계약서 작성 필수입니다.
✅ 실제 적용 시 유의사항
- 예외로 인정받기 위해서는 서면 증거가 중요합니다. 단순 구두 합의는 분쟁 시 불리할 수 있습니다.
- 계약서에 ‘계약갱신청구권 행사로 인한 갱신’ 문구가 없다면, 신규 계약으로 간주될 수 있으며, 이 경우 5% 인상률 제한이 무효가 됩니다.
- 임차인이 갱신청구권을 행사했더라도, 임대인이 "임차인이 자발적으로 새로운 조건에 동의했다"고 주장하면 입증 책임은 임대인에게 있음.
✅ 예외 적용 판단 시 체크리스트
▶️ 계약갱신청구권을 행사했는가?
▶️ 인상률 5% 초과분에 대해 임차인이 자필 서명 또는 확인했는가?
▶️ 계약서에 "신규 계약"인지 "갱신 계약"인지 명확히 기재되어 있는가?
▶️ 보증금과 월세 인상 이유가 객관적으로 타당한가? (예: 시설 보강, 화재 대비 등)
▶️ 임차인이 보호 대상 기준(환산보증금) 내에 있는가?
✅ 결론: 갱신은 '5%'의 인상률 범위, 재계약은 '자율 조정'
임대차계약 갱신 시 가장 중요한 키워드는 ‘5%’입니다.
하지만 계약 갱신청구권이 행사되었는지, 자발적 재계약인지에 따라 인상률 적용 여부가 완전히 달라질 수 있으므로 계약서 작성 전 반드시 법적 구분을 확인해야 합니다.
세입자라면 ‘갱신청구권’을 활용해 안정적인 주거를 확보하고,
임대인이라면 리스크를 줄이고 법적 분쟁을 예방할 수 있도록 인상률 기준을 숙지가 필요합니다.
