계약서에 있는 ‘계약갱신요구권 행사 여부’… 어떻게 표시해야 할지 모르겠어요.”
“부동산에서 이거 그냥 ‘미기재’로 둬도 된다고 하던데, 괜찮은 건가요?”
주택임대차 계약을 갱신하거나 재계약할 때
‘확인·설명의무서’에 등장하는 항목 중 하나가 바로 ‘계약갱신요구권 행사 여부’입니다.
하지만 많은 분들이 대충 넘기거나 정확한 의미를 모르고 기재하곤 합니다.
이 항목이 무엇인지, 어떻게 써야 하는지, 실수하면 어떤 문제가 생기는지까지
그 내용을 살펴보겠습니다.
✅ 확인·설명의무서란?
확인·설명의무서는
공인중개사가 임대차 계약 과정에서 임대인·임차인에게 중요한 사항을 설명하고,
그 내용을 서로 확인했다는 서류입니다.
📌 법적으로 작성이 의무이며, 계약서와 함께 보관됩니다.
📌 ‘계약갱신요구권 행사 여부’란?
임차인이 「주택임대차보호법」상 계약갱신요구권을 행사했는지 여부를 명시하는 항목입니다.
- 계약갱신요구권은 임차인이 2년 계약이 끝나기 전에 한 번 더 2년 연장을 요구할 수 있는 권리입니다.
- 최대 4년간 거주 가능하게 해주는 제도죠.
확인·설명의무서에서 이 항목은 임차인이 다음 중 하나를 선택하게 되어 있습니다.
- ✅ 행사함
- ❌ 행사하지 않음
- ⭕️ 행사 여부 미기재 (보통 이걸 많이 둠)
🖊 어떻게 작성하는 게 좋을까?
👉 ① 행사함이라고 체크하면?
- 법적으로 계약갱신요구권을 행사한 것으로 간주됩니다.
- 이후에는 다시 행사할 수 없습니다. (1회 행사 제한이 있기 때문)
- 임대인은 특별한 사유 없이는 계약을 종료시킬 수 없습니다.
✅ 이런 경우에 유리해요:
- 현재 집에 2년 더 살고 싶고, 보증금/월세 조건도 마음에 든다면
→ 행사한다고 체크!
👉 ② 행사하지 않음이라고 체크하면?
- 계약갱신요구권을 포기한 것으로 해석될 수 있습니다.
- 이후에 "사실은 행사하려고 했어요!"라고 주장하기 어려워질 수 있습니다.
⚠️ 이런 경우 주의 필요:
- 임대인이 재계약 후 얼마 안 있어 퇴거 요청을 하는 경우,
→ 법적 보호를 받기 어려워질 수 있습니다.
👉 ③ 행사 여부 미기재로 둘 경우?
- 아직 행사하지 않았고, 판단을 유보하고 싶을 때 선택합니다.
- 법적 해석상 계약갱신요구권을 ‘포기한 것’으로 보지 않습니다.
- 이후 상황에 따라 행사할 여지를 남겨두는 방식입니다.
✅ 이런 경우에 적합:
- 상황을 좀 더 지켜보고 결정하고 싶은 경우
- 조건이 바뀔 가능성이 있어서 명확히 행사 여부를 결정하지 않은 경우
🔍 실수하면 어떤 일이 생길까?
- ‘행사하지 않음’에 체크했다가 나중에 계약갱신요구권을 주장해도
→ 법원에서 "이미 포기했다"라고 판단할 가능성 있어요. - 임대인이 이 서류를 근거로 계약갱신을 거절하거나 퇴거 요구할 수도 있습니다.
만약에 이런 질문시
"동일 조건으로 2년 재계약했는데, 이게 계약갱신요구권 행사로 보는 건가요?"에 대한 내용은 아래와 같습니다.
📌 동일 조건으로 2년 더 계약했는데… 계약갱신요구권 행사한 걸까?
“임대차 계약 끝나고, 그냥 보증금·월세 그대로 2년 더 연장했어요.
이거 계약갱신요구권 쓴 건가요?”
이 질문은 정말 자주 나옵니다.
특히 임차인 입장에서는 계약갱신요구권을 남겨둘지, 이미 쓴 건지가 굉장히 중요한 문제입니다.
내용을 살펴보면,
✅ 동일 조건으로 2년 재계약 = 계약갱신요구권 행사로 간주됩니다
「주택임대차보호법 」에 따르면,
임차인이 계약기간 만료 전 갱신을 요구하고,
임대인이 이를 받아들여 2년 더 연장되면,
→ 이는 계약갱신요구권을 행사한 것으로 봅니다.
📌 심지어 임차인이 “나는 행사한 적 없어요”라고 말해도,
결과적으로 2년 연장이 이루어졌다면 ‘행사한 것’으로 처리됩니다.
🤔 그럼 묵시적 갱신도 해당될까?
묵시적 갱신(말없이 자동으로 연장되는 경우)은 조금 다릅니다.
- 묵시적 갱신은 계약갱신요구권 행사로 보지 않습니다.
- 즉, 묵시적 갱신 후에도 임차인은 한 번의 계약갱신요구권을 여전히 행사할 수 있어요.
✅ 정리: 어떤 경우에 ‘계약갱신요구권 행사한 것’으로 보는가?
📎 임차인이라면 기억하세요!
- 계약서를 새로 쓰며 “2년 더 연장합니다”라고 하면 → 그 순간 권리 한 번 쓴 것입니다.
- 이 권리는 1회만 행사 가능하므로, 신중하게 판단하셔야 합니다.
- 만약 조건 변경이 있었거나 임대인이 먼저 연장을 제안했다면, 그건 계약갱신요구권 행사로 안 볼 수도 있습니다. (상황마다 다름)
상가 등 비주거용 부동산:
사무실, 공장, 상가 등은 「상가건물 임대차보호법」 적용 대상이며, 별도의 갱신요구권 기준이 있습니다.
✍️ 마무리한 줄 정리!
“보증금·월세 그대로 2년 재계약하면 계약갱신요구권 행사한 거다!”
단, 묵시적 갱신은 예외입니다.
📌 계약갱신요구권 거절 사유 (임대차보호법 제6조의3)
다음 중 하나라도 해당하면 임대인은 세입자의 갱신 요구를 거절할 수 있어요.
1. 임차인이 계약을 위반한 경우
- 임대료를 2회 이상 연체했을 때
- 무단 전대(남에게 다시 빌려줌)
- 무단 용도 변경 등 계약상 의무 위반
💡 단순 실수로 하루 연체한 건 대부분 해당 안 됩니다.
‘2기분 이상 연체’는 일정 수준의 반복된 위반이어야 해요.
2. 직계존속·비속의 실거주 목적
- 임대인 또는 **직계 가족(부모, 자녀 등)**이 실제로 거주하려는 경우
❗ 단, 실제로 거주해야 하고, 그렇지 않으면 손해배상 책임(2년치 월세)까지 생길 수 있어요.
계약 종료 후 실거주 여부 조사가 들어올 수도 있습니다.
3. 건물 철거, 재건축, 대수선 예정
- 해당 건물을 철거하거나 재건축 또는 대규모 수리할 계획이 있는 경우
🛠️ 단, 행정기관의 인허가 또는 신고가 필요한 공사일 경우만 해당돼요.
"도배 좀 하려는데요~" 수준은 해당 안 됨.
4. 건물이 노후되거나 위험한 경우
- 해당 건물이 구조적으로 위험하거나 인명 피해가 우려되는 상황이면 거부 가능
5. 임대인의 사망
- 임대인이 사망해서 상속인이 주택을 처분하거나 실거주할 경우 등
→ 사안별로 다르게 판단되므로 분쟁 가능성 있음
🚨 실거주 목적 거부 시 주의할 점
- 계약 종료 후 2년 이내에 실제 거주하지 않으면 세입자는 손해배상청구 가능
- 실제로 전세 끼고 매도하거나, 다른 임차인 받으면 불법
- 임대인은 실거주 증거로 주민등록 전입, 실제 거주지 사진, 공과금 납부 내역 등을 증빙해야 할 수 있음
✋ 세입자가 할 수 있는 일
- 임대인의 거절 사유가 정당한지 확인
- 실거주 사유로 갱신 거부 시 실거주 여부 조사 요청 가능 (지자체 등)
- 위법하거나 허위 실거주 사유일 경우 손해배상 청구 또는 갱신요구권 행사 가능
✅ 정리: 계약갱신요구권 거부 사유 요약표
