최근 정부가 추진 중인 위반건축물 합법화(양성화) 제도가 부동산 시장에서 큰 화제가 되고 있습니다.
그동안 허가 없이 증축하거나, 용도변경을 무단으로 한 건축물들은 ‘위반건축물’로 분류되어 매매·임대·대출 등 각종 행정처리에서 제약을 받아왔습니다. 그러나 2026년부터는 일정 요건을 충족하는 경우 합법화 절차를 통해 정식 건축물로 인정받을 수 있는 길이 열릴 전망입니다. 그 내용을 살펴보겠습니다.
1. ✅ 위반건축물이란?
위반건축물이란 건축법 제79조에 따라 허가나 신고 없이 건축했거나, 신고 내용과 다르게 증축·용도변경·리모델링 등을 진행한 건축물을 말합니다.
이런 건축물은 건축물대장에 ‘위반건축물’로 표시되어 행정처분 대상이 되며, 이행강제금 부과, 사용제한, 거래제한 등의 불이익을 받게 됩니다.
따라서 합법화는 단순한 행정절차가 아니라, 재산권 회복의 첫걸음이 되는 중요한 과정입니다.
2. 🏢 위반건축물 합법화(양성화) 제도 도입 배경
국토교통부는 2025년 하반기 ‘위반건축물 합리적 관리방안’을 발표하며, 2026년부터 특별조치법 형태로 한시적 양성화 절차를 운영할 계획을 밝혔습니다.
이는 노후 주택, 소규모 다가구주택, 농촌 건축물 등 전국적으로 약 40만 동 이상으로 추정되는 위반건축물 문제를 제도권 안으로 편입시키기 위한 조치입니다.
이미 일부 지자체(예: 서울 종로구, 부산 남구 등)에서는 2025년 시범사업 형태의 합법화 신청 접수를 시작했습니다.
따라서 2026년에는 전국 단위로 제도가 확대될 가능성이 높습니다.
3. ⚙️ 위반건축물 합법화 절차 단계별 안내
위반건축물의 합법화 절차는 일반적으로 아래의 순서로 진행됩니다.
| 단계절차 | 내용 |
| ① 사전상담 | 관할 시·군·구청 건축과에 문의하여 대상 여부 확인 |
| ② 신청 접수 | 양성화 신청서 및 현황도면, 사용승인 관련 서류 제출 |
| ③ 현장조사 | 담당 공무원이 위반 부분, 구조 안전성, 방화성능 점검 |
| ④ 심의 및 보완 | 건축위원회 심의 후, 보완공사·안전보강 명령 가능 |
| ⑤ 이행강제금 납부 | 위반 기간에 따른 이행강제금 납부 또는 감면 신청 |
| ⑥ 적법화 승인 | 요건 충족 시 건축물대장 정정 및 ‘위반’ 표시 해제 |
이 절차는 통상 1~3개월이 소요되며, 위반 정도·건축물 규모·보완공사 필요 여부에 따라 기간이 달라질 수 있습니다.
4. 🧱 합법화 가능한 주요 대상
모든 건축물이 합법화 대상이 되는 것은 아닙니다. 다음의 경우에 한해 가능성이 높습니다.
- ✅ 구조 안전에 이상이 없는 소규모 주택 또는 근린생활시설
- ✅ 일조권·방화·도로 접도 요건 등을 침해하지 않는 경우
- ✅ 건폐율·용적률을 경미하게 초과한 위반
- ✅ 무단 증축 또는 용도변경이 비교적 경미한 수준인 건물
◈ 반대로 대규모 위반, 구조물 붕괴 위험, 법적 용도지역과 불일치한 건축물 등은 양성화 대상에서 제외됩니다.
5. 💰 합법화 시 비용 및 유의사항
합법화 과정에서는 일부 이행강제금 납부가 필요합니다.
다만 자진신고, 공익 목적, 장기 거주자 등은 최대 50%까지 감면을 받을 수 있습니다.
또한 안전진단, 설계도서, 구조확인서 등 전문 기술자료 제출 비용이 추가로 발생할 수 있습니다.
매매·임대 시에는 반드시 건축물대장에 “위반건축물” 표시가 남아 있는지 확인해야 하며, 합법화 승인 이후에는 ‘정상 건축물’로 변경돼 금융·세무 처리도 원활해집니다.
6. 📅 언제부터 신청 가능할까?
- 일부 지자체는 2025년 4월~10월부터 시범사업 형태로 접수 중입니다.
- 전국 단위의 본격적인 합법화 제도 시행은 **2026년 상반기(예상)**부터 가능할 전망입니다.
- 제도는 **한시적 운영(약 2년)**이 될 가능성이 높으므로, 해당 시기에 반드시 신청을 검토해야 합니다.
따라서 2025년 중반부터는 자신의 건축물이 대상에 해당하는지 미리 확인하고, 필요한 서류를 준비하는 것이 좋습니다.
🧩 정리: 지금 준비해야 할 것
- 건축물대장 및 등기부등본 확인
- 위반 경위(언제, 어떤 방식으로 위반되었는지) 정리
- 구조안전진단서 및 현황도면 확보
- 관할 지자체 건축과 상담 및 신청시기 파악
7. 📅 언제부터 신청 가능할까?
🔍 결론: 이번이 마지막 합법화 기회일 수 있다
👉 위반건축물 합법화 절차는 단순한 행정신청이 아닌 재산가치 회복의 중요한 전환점이 될 수 있습니다.
2026년 제도 시행 전, 미리 준비해 불이익을 최소화하세요.
정부는 앞으로 위반건축물 단속을 강화하고, 2026년 양성화 제도를 마지막 기회로 운영할 가능성이 큽니다.
따라서 지금부터 사전 점검·서류 준비·전문가 상담을 통해 미리 대비하는 것이 현명합니다.
🏗️ 위반건축물 합법화 시 기대되는 7가지 주요 효과 (2025~2026 기준)
1. ✅ 건축물대장에서 ‘위반건축물’ 표시 해제 2. 💰 부동산 담보가치 및 대출 가능 회복 3. 🏠 매매 및 임대 시 거래 활성화 4. 🧾 세무상 혜택 및 재산권 명확화 5. 🧱 리모델링·용도변경 등
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