토지를 매입하거나 보유하고 있는 경우, 해당 토지가 공익사업 대상 수용 예정지인지 확인하는 것은 매우 중요합니다.
수용 대상이 되면 보상은 받을 수 있지만, 재산권 행사에는 큰 제약이 따르므로 사전 확인이 필수입니다.
이번 포스팅에서는 수용토지 확인 방법, 필수 체크사항, 주의사항, 활용 가능한 사이트를 상세히 살펴보겠습니다.
1. 💡수용토지란?
수용토지는 국가 또는 공공기관이 공익사업(도로, 철도, 산업단지 등)을 위해 개인 소유 토지를 강제로 취득하는 것을 말합니다.
공익을 위한 행위인 만큼, 토지 소유자에게는 보상금이 지급되지만, 개인 동의 없이 강제 매도가 이루어질 수 있습니다.
2. 🔍 수용토지 확인 방법
1) 📄 토지이용계획확인서 확인
▶️ 확인 방법: 토지이음 사이트 접속 → 지번 입력
▶️ 내용 확인:
✔️ 도시계획시설(도로, 학교, 공원 등)
✔️ 개발제한구역
✔️ 기반시설 예정지
✔️ 환지 예정 여부
▶️ 수용 가능성 판단 기준:
✔️ “도로 예정지”, “학교 예정지” 등 도시계획시설 결정 여부
✔️ 장기미집행 시설 여부도 중요 (10년 초과 시 자동 해제 가능성 있음)
📌 토지이용계획원 완벽 가이드｜활용법, 기능, 조회방법, 주의사항 총정리
토지 매입, 개발, 건축을 고려 중이라면 반드시 확인해야 하는 핵심 자료가 있습니다. 바로 **토지이용계획원(토지이용계획확인서)**입니다.이 문서는 단순한 서류가 아니라, ‘이 땅에서 무엇을
lhpyk.com
2) 🛣️ 사업인정 고시 여부 확인
▶️ 수용이 확정되려면 사업인정 고시가 필수
▶️ 고시는 관할 지자체 홈페이지, 국토부, LH, 도로공사 등에서 확인 가능
▶️ 국토부·지자체 고시: ‘사업인정’ 고시가 된 경우 수용 절차가 시작됨
▶️ 확인 방법:
✔️ 관할 지자체 홈페이지 → 고시/공고 메뉴
국토교통부 중앙토지수용위원회
공익사업에 필요한 토지의 수용 등에 관한 재결
oclt.molit.go.kr
ALIO : 공공기관 경영정보 공개시스템
알리오, ALIO 공공기관 경영정보공개시스템
alio.go.kr
3) 📢 보상계획 및 열람공고 확인
▶️ 수용 절차가 시작되면 보상계획을 고시
▶️ 고시는 시청, 구청, 주민센터 및 시행기관 홈페이지에 게시됨
▶️ 공고 게시 위치: 시청, 구청 민원실 게시판, 또는 관할 읍·면·동 주민센터
▶️ 보상 시행기관:
✔️ LH (택지지구, 공공주택지구)
✔️ 한국도로공사 (고속도로)
✔️ 지방자치단체 또는 수자원공사, 철도공사 등
한국토지주택공사
한국토지주택공사
www.lh.or.kr
한국도로공사
안전하고 편리한 미래교통 플랫폼 기업
www.ex.co.kr
K-water 한국수자원공사
기후위기 대응을 선도하는 글로벌 물기업, 한국수자원공사
www.kwater.or.kr
코레일
한국철도공사, 코레일, 승차권 예매, 기차여행상품, 운행정보 안내
www.korail.com
📬 직접 확인하는 경로
| 방법 | 상세 설명 |
| 🔸 지자체 방문/문의 | 토지소재지 시·군·구청 도시계획과, 도로과, 보상과에 문의 |
| 🔸 사업시행자 홈페이지 확인 | LH, 도공 등 각 공공기관의 보상 공고, 사업 지구별 진행 상황 |
| 🔸 온나라 부동산포털 | 수용 고시, 환지계획, 지구지정 여부 등도 검색 가능 |
3. ✅ 수용토지 체크리스트
| 항목 | 체크 포인트 |
| 📍 입지 | 도시계획시설로 지정되어 있는가? |
| 🧾 사업고시 | 공익사업으로 고시되었는가? |
| 📜 열람공고 | 보상계획 열람 공고가 게시되었는가? |
| 📞 시행자 문의 | 사업시행기관(LH, 도공 등)에 문의 |
| 💬 민원응대 | 관할 지자체 도시계획과 또는 보상과에 문의 |
4. 📌 수용토지도 거래가 가능한가?
✅ 결론부터 말하면
수용토지도 거래는 가능하나, 거래 시점과
공익사업의 진행 단계에 따라 주의가 필요합니다.
또한, 거래 금액이 호가로 상당히 높을 수가 있습니다.
법정분쟁 소지도 높을 수가 있습니다.
🔍 수용토지 거래 가능 여부에 따른 상황별 정리
| 구분 | 거래 가능 여부 | 유의사항 |
| ① 도시계획시설만 지정된 경우 | ✅ 가능 | 수용 확정 전 단계, 개발행위 제한 가능성 있음 |
| ② 사업인정 고시 이전 | ✅ 가능 | 수용 가능성은 있지만, 가격 협상이 자유로움 |
| ③ 사업인정 고시 후 | ✅ 가능 (주의 요망) | 보상권 귀속 관련 특약 필요, 실수요자 거래 부적합 |
| ④ 보상협의 또는 수용재결 진행 중 | ⚠️ 가능은 하나 매우 신중해야 함 | 보상금 귀속 주체 명확화 필요 (이전 소유자 vs. 매수자) |
| ⑤ 수용 완료 후 보상금 수령 | ❌ 거래 불가 (이미 소유권 이전됨) | 공공기관이 토지 소유자, 일반매매 불가 |
🧾 실거래 시 주의할 점
1). 📑 보상금 귀속 특약 명시 필수
- 보상절차가 진행 중일 경우, 보상금 수령 권리가 누구에게 있는지 매매계약서에 반드시 기재해야 함
- 예시 문구:
- “매매대금 외 보상금 전액은 매수인에게 귀속함” 또는
“보상협의는 매도인이 진행하며, 보상금은 매도인이 수령함”
2). ⏳ 토지보상법에 따른 이전 제한 주의
- 사업인정 고시 이후 일정 기간 내 거래 시, 행위제한 또는 허가제 대상이 될 수 있음
- 관할 지자체 도시계획과 또는 시행기관에 확인 필요
3). 💰 거래가격 형성 어려움
- 매도인: “수용 보상가보다 높게” 요구
- 매수인: “보상금만큼만” 지급 원함
- → 가격 괴리 크기 때문에 실거래가 적고, 실제 투자자들은 보상수익 기대 목적이 큼
4). 🧾 취득세 감면 대상 아님
- 수용 목적 거래는 공익성이 인정되지 않기 때문에, 일반 취득세 부과 대상
▶️ 수용토지는 거래가 가능하지만, 절차와 시기를 잘 모르면 손해를 볼 수 있습니다.
▶️ 부동산 전문가, 감정평가사, 변호사 등의 자문을 반드시 받고 계약서 특약을 꼼꼼히 작성하세요.
▶️ 특히 보상금 귀속 문제는 사후 분쟁의 가장 큰 원인이 되므로, 반드시 명확히 해야 합니다.
5. ⚠️ 수용토지 주의사항
📌 1. 도시계획시설 지정 ≠ 즉시 수용
✔️ 도로 예정지, 공원 예정지로 지정되어 있어도 실제 수용은 사업고시 이후에 진행됩니다.
📌 2. 보상금 기준 확인
✔️ 보상금은 공시지가가 아닌 감정평가액 기준입니다.
✔️ 보상금 수령 전에 이의가 있다면 이의신청, 재감정 요청, 행정소송도 고려 가능
📌 3. 투자 시 유의사항
✔️ 수용예정지라도 수년간 사업이 지연될 수 있으므로 보상시기, 절차를 명확히 확인해야 합니다.
✔️ 투기목적 투자는 추후 수용 보상 대상 제외로 이어질 수 있음
6. 💬 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 도시계획시설로 지정되어 있으면 무조건 수용되나요?
아니요. 반드시 공익사업 고시 및 사업인정 고시가 나야 수용이 진행됩니다.
Q2. 수용 대상이 되면 어떤 보상을 받을 수 있나요?
토지, 건물, 영업권, 이주정착금 등 다양한 항목에서 보상받을 수 있으며, 이는 감정평가사 평가 기준에 따릅니다.
Q3. 수용예정 토지를 미리 알 수 있는 방법은?
토지이용계획확인서, 국토부 고시, 지자체 공고 확인이 가장 기본이며,
직접 지자체 도시계획과 나 시행기관 민원센터에 문의하는 것이 가장 정확합니다.
✨ 마무리
수용토지 확인은 단순히 땅을 사거나 팔기 위한 절차가 아니라, 재산권을 지키기 위한 중요한 행위입니다.
공익사업으로 인한 수용은 예고 없이 진행될 수 있으므로, 토지를 보유하거나 매입을 고려하고 있다면 사전 조사와 정기적인 확인이 필수입니다.
