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상가를 임대하려는 예비 창업자 또는 사업자라면 ‘좋은 위치’가 성공의 70% 이상을 좌우한다고 해도 과언이 아닙니다. 단순히 유동인구가 많다고 해서 무조건 성공하는 것은 아니며, 업종에 맞는 상권 특성과 법적 요소까지 철저하게 따져봐야 합니다. 오늘은 상가임대차 계약 전 ‘위치 선정’ 시 고려해야 할 핵심 체크리스트를 상세하게 살펴보겠습니다.
상권 분석 : 입지의 본질을 파악하라 !!
① 1차·2차 상권 구분
- 1차 상권: 상가 주변 250m 내, 주 고객층 형성
- 2차 상권: 250m~1km 반경, 보조적 수요
📌 업종에 따라 1차 상권이 더 중요할 수도, 반대로 2차 상권이 매출을 좌우하기도 합니다.
② 유동인구의 ‘질’ 분석
- 단순 수치보다 연령층, 성별, 체류 시간 파악이 중요
- 예: 점심시간에 몰리는 직장인 위주인지, 주말 가족단위 방문인지
③ 경쟁 점포 조사
- 유사 업종 점포 수, 거리, 평점, 매출 추정
- 블루오션인지, 레드오션인지 판단 필요
접근성과 가시성 체크 !!
① 대중교통 및 주차시설
- 역세권 여부, 버스 노선 밀집도
- 고객/직원 모두의 접근성 고려
- 주차장 유무는 매출에 결정적 요인
② 노출성과 간판 위치
- 인도와의 거리, 도로 방향
- 1층, 코너상가 여부
- 간판 설치 규제 여부 확인(지자체 조례에 따라 제한됨)
건물 조건과 물리적 환경 체크 !!
① 구조와 전용면적
- 주방, 화장실, 배수구 위치 확인
- 전기 용량, 가스 인입 여부
② 환기 및 채광
- 음식점, 미용실 등은 환기 중요
- 낮 시간대 햇빛 방향도 체크
③ 층수 및 엘리베이터 유무
- 1층 선호가 높으나, 엘리베이터 있는 2층 상가도 업종에 따라 가능성 있음
업종에 맞는 입지 판단 !!
| 업 종 | 입지 추천 |
| 카페, 음식점 | 역세권, 대학교 주변, 유동인구 많은 길목 |
| 병원, 약국 | 주거밀집지, 아파트 단지 입구, 타 병의원 밀집지 |
| 학원 | 초·중·고 인접 지역, 교육특화 상권 |
| 사무실, 공유오피스 | 교통 접근성, 편의시설, 주차 가능성 |
법적 규제 및 용도 확인
① 건축물 용도 확인 (건축물대장 필수 확인)
- 근린생활시설, 업무시설, 판매시설 등 해당 업종 허용되는지 확인
- 위반건축물은 영업신고 자체가 불가할 수 있음
② 용도지역 확인 (도시계획확인원)
- 제1종·2종·3종 일반주거지역, 준주거지역, 상업지역에 따라 입지 제한
- 유흥업소, 노래방 등은 일반주거지에서 제한됨
③ 영업 관련 인허가 가능 여부
- 식품위생법, 공중위생관리법, 건축법 등 관련 법령 확인
- 환풍구 설치, 소방 규정 등 인허가 기준 충족 가능 여부
임대 조건 및 미래 변화 가능성 고려 !!
① 임대료 수준 및 권리금
- 주변 유사 상가와 비교하여 적정 수준인지 분석
- 권리금 회수 가능성도 판단 요소
② 계약기간 및 향후 재건축/재개발 계획
- 단기 계약 시 상권 안착 전 계약 종료 위험
- 도시계획 내 재개발지구 여부 확인 (토지이용계획확인서 참고)
③ 점포 변경 이력
- 자주 바뀌는 상가는 실패 사례가 많은 곳일 수 있음
- 등기부등본과 과거 임차인 정보 파악
입지 결정 전 필수 서류 열람 목록 수집 등 !!
| 서 류 명 | 확인 목적 |
| 건축물대장 | 용도 및 위반건축물 여부 확인 |
| 등기부등본 | 소유권, 근저당, 압류 등 확인 |
| 토지이용계획확인서 | 도시계획, 용도지역 확인 |
| 상권 분석 리포트 / 규제사항 자료 등 | 유동인구, 경쟁 업체 등 데이터 확인 |
마무리 TIP
좋은 상가는 ‘유동인구’보다 ‘내 업종에 맞는 수요가 꾸준한 곳’을 찾는 것이 핵심입니다.
계약 전에 상권 분석 보고서나 전문가의 리서치를 의뢰하는 것도 좋은 방법입니다.
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