주택임대차계약서 작성 시 확인사항과 주의사항 총정리

전세·월세 계약 전 반드시 확인이 중요합니다.

 

주택임대차계약서는 단순한 서류가 아니라 보증금과 거주권을 보호하는 가장 중요한 법적 문서입니다.
계약서 작성 단계에서 한 가지만 놓쳐도 보증금을 돌려받지 못하거나, 분쟁·소송으로 이어질 수 있습니다.
이번 글에서는 주택임대차계약서 작성 시 반드시 확인해야 할 사항과 주의사항을 실제 분쟁 사례 기준으로 자세히 정리해드립니다.

1. 계약 당사자 확인은 필수 중의 필수

주택임대차계약서 작성 시 가장 먼저 확인해야 할 것은 임대인과 실제 소유자의 일치 여부입니다.

• 등기부등본상 소유자 = 임대인인지 확인
• 대리인이 계약하는 경우
  → 위임장 + 인감증명서 필수
• 공동명의 주택
  → 공동소유자 전원의 동의 필요
• 법인 소유 주택
  → 법인등기부등본, 대표자 권한 확인

⚠️ 소유자가 아닌 사람과 계약하면 계약 자체가 무효가 될 수 있습니다.

 

2. 등기부등본 등 권리관계 반드시 확인

주택임대차계약서 작성 전 등기부등본은 계약 당일 기준으로 반드시 열람해야 합니다.

 

확인해야 할 주요 항목

• 근저당권, 가압류, 압류, 경매개시결정
• 신탁등기 여부
• 선순위 권리 금액
• 확정일자 부여현황
• 조세체납 여부

안전 기준 팁

• 전세보증금 + 선순위 채권 ≤ 주택 시세의 70% 이내
• 다가구주택의 경우
  → 선순위 임차보증금 총액 확인 필수

3. 계약서 기본 기재사항 정확성 체크

주택임대차계약서 작성 시 아래 항목은 단 한 글자라도 틀리면 안 됩니다.

• 주소: 등기부등본과 완전 동일
• 임대차 목적물: 동·호수, 전용면적 명확히
• 임대기간: 시작일·종료일 명확히 기재
• 보증금, 월세, 관리비 구분 기재

📌 관리비는 “별도”라고만 쓰지 말고
→ 전기·수도·가스·인터넷·엘리베이터 등 포함 항목 명시 권장

 

4. 특약사항은 구체적으로 작성

주택임대차계약 분쟁의 80%는 특약사항 부족 또는 모호한 표현에서 발생합니다.

 

필수 특약 예시

• 전세자금대출 또는 전세보증금 반환보증보험 가입 불가 시 계약 해제
• 계약 기간 중 추가 근저당 설정 금지
• 하자 발생 시 수리 책임 주체
• 중도해지 시 위약금 기준
• 퇴거 시 원상복구 범위

❌ “상호 협의한다”라는 표현은 최대한 피하세요.

 

5. 전입신고와 확정일자는 즉시 진행

주택임대차계약서 작성 후 반드시 해야 할 절차입니다.

• 전입신고 → 대항력 확보
• 확정일자 → 우선변제권 확보
• 정부24 또는 주민센터 가능
• 계약 후 즉시(가능하면 당일) 진행 권장

⚠️ 하루 차이로 보증금 순위가 밀릴 수 있습니다.

 

6. 전세보증금 반환보증보험 사전 확인

특히 빌라·다가구·신축 주택은 보증보험 가능 여부 확인이 필수입니다.

• HUG / HF / SGI 가입 가능 여부 사전 확인
• 계약서 특약에
  “보증보험 가입 불가 시 계약 무효” 명시 권장

📌 보증보험은 선택이 아닌 보증금 안전장치입니다.

 

7. 잔금 지급과 입주 순서 주의

안전한 순서

1. 공과금 및 관리비 등 정산 여부 확인
2. 잔금 지급과 확인
3. 열쇠 인도
4. 전입신고
5. 확정일자

❌ 잔금 전 입주 또는 열쇠 선인도는 위험합니다.

 

8. 계약 해지·갱신 관련 사항

• 계약갱신청구권 행사 가능 여부
• 묵시적 갱신 조건
• 해지 통보 기한(보통 2~3개월 전)

⚠️ 법에서 보장한 임차인 권리를 제한하는 특약은 무효입니다.

 

9. 계약서 및 관련 서류 보관

• 임대차계약서 원본 최소 1부 보관
• 중개대상물 확인·설명서 보관
• 문자·카톡 특약 합의 내용 캡처 보관

 

🔑 주택임대차계약서 작성 핵심 요약

✔ 임대인·소유자 일치 확인
✔ 등기부등본 선순위 권리 체크
✔ 특약사항 구체적으로 작성
✔ 전입신고·확정일자 즉시
✔ 보증보험 가능 여부 확인

---

마무리

주택임대차계약서 작성은 단순한 절차가 아니라 내 보증금과 거주 안정성을 지키는 핵심 과정입니다.
계약 전 이 글의 체크리스트만 제대로 확인해도 대부분의 전세·월세 분쟁은 예방할 수 있습니다.

 

 

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