🏞️ 토지 관련 인허가 문의, 어떤 행정을 통해 어떻게 진행할까?

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토지를 개발하거나 건축하기 위해서는 단순한 소유만으로는 부족합니다. 관계 행정기관의 허가와 절차를 거쳐야 원하는 대로 사용할 수 있습니다. 이번 포스팅에서는 **토지 관련 인허가를 담당하는 행정기관, 주요 절차, 자주 묻는 질문(Q&A)**까지 함께 상세히 살펴보겠습니다.

 

     1. 토지 관련 인허가란?    2. 관계 행정기관은 어디?     3. 절차는 어떻게 되나?   4. 개발행위 위반 시 어떤 처벌을 받게 될까?   5. 자주 묻는 질문 Q&A  6. 주의사항 및 마무리  

1. ✅ 토지 관련 인허가란?

토지에 건물을 짓거나 용도를 변경하려면 반드시 관련 법령에 따른 인허가 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 다양한 관계 행정기관이 관여합니다. 인허가 절차는 토지의 현황(농지, 임야, 대지 등), 위치, 용도지역에 따라 달라지므로 전문가의 상담 또는 지자체와의 협의가 필요합니다.

2. 🏢 관계 행정기관은 어디?

구분	관계 행정기관	주요 역할
도시계획	시청 도시계획과	용도지역, 지구단위계획 확인
건축 허가	구청 건축과	신축, 증축, 용도변경 허가
개발행위	허가과, 토지과	토지 분할, 형질변경 등
농지 전용	농업정책과	농지를 타 용도로 전용
산지 전용	산림과	임야를 개발 용도로 변경
환경 영향	환경과 / 환경청	환경영향평가 진행
문화재 영향	문화재과 / 문화재청	주변 문화재 존재 여부 협의

예시) 평택시 행정기관

https://www.pyeongtaek.go.kr/pyeongtaek/contents.do?mId=0503000000

시본청 | 조직도 | 행정조직 | 평택소개 | 평택시

 

3. 🔁 절차는 어떻게 되나?

1️⃣ 토지이용계획 확인

• **토지이용규제정보서비스 (LURIS)**에서 토지의 용도지역, 지구, 고도지구 등을 조회합니다.

2️⃣ 사전 협의

• 해당 지자체의 도시계획과 또는 건축과에 사전 방문하거나 전화로 상담합니다.

3️⃣ 개발행위허가 신청

• 신축, 용도변경, 토지분할 등의 경우 국토계획법 시행령 제51조에 따른 개발행위허가가 필요합니다.

4️⃣ 관련 인허가 병행

• 농지 또는 산지를 사용할 경우 농지전용허가, 산지전용허가를 별도로 받아야 합니다.
• 일정 규모 이상이면 환경영향평가 또는 문화재 영향 검토가 필요할 수 있습니다.

5️⃣ 건축 허가 신청

• 개발행위허가 후 건축허가를 별도로 신청합니다. 이때 건축설계도, 구조안전확인서 등 첨부서류가 필요합니다.

6️⃣ 허가 승인 및 이행

• 허가 완료 후 착공신고, 준공검사 등 후속 절차까지 마무리합니다.

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✅ 개발행위허가 예외사항

• 도시계획에 이미 반영된 공공시설
• 일정 면적 이하의 농업용 비닐하우스 설치
• 법령에서 허용한 경미한 건축행위 등

※ 하지만 면적 기준은 용도지역에 따라 다르므로 관할 지자체에 확인 필요

 

토지이용계획 > 토지이용계획 열람 상세 보기 | 토지이음

토지이음

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4. 🚫 개발행위 위반 시 어떤 처벌을 받게 될까?

토지에 건물을 짓거나 형질을 변경할 때는 반드시 관할 지자체의 ‘개발행위허가’를 먼저 받아야 합니다. 하지만 이를 무시하고 무단으로 진행하게 되면 이행강제금, 원상복구 명령, 고발 및 형사처벌 등 심각한 불이익을 받을 수 있습니다.

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⚠️ 개발행위 위반 시 처벌 종류

1). 📩 이행강제금 부과

• 위법 상태가 유지될 경우 6개월마다 반복 부과
• 건축물의 면적, 용도, 위치 등에 따라 수백만~수천만 원 수준
• 자진시정하지 않으면 무기한 반복

예) 계획관리지역 내 무허가 창고 설치 → 연 2회, 건당 1,500만 원 이행강제금 부과

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2). 🧾 원상복구 명령

• 위반행위가 적발되면 토지를 원상태로 복구하라는 명령이 내려짐
• 미복구 시 대집행(행정기관이 대신 복구 후 비용 청구)

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3). 🚨 형사 고발 및 벌금형

• 고의성이 있는 경우 형사처벌 대상
• 최대 2년 이하 징역 또는 2천만 원 이하 벌금 등

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4). 🚫 공사 중지 명령

• 위반 행위가 진행 중일 경우 즉시 공사중지 명령
• 위반 시 추가 벌금 및 형사처벌 병행

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✅ 위반 후 적발 절차

1. 현장 민원 또는 행정조사로 적발
2. 사전통지 및 의견 제출 기회 부여
3. 이행강제금 또는 원상복구 명령 고지
4. 지속 불이행 시 추가 처분(대집행, 형사고발 등)

5. ❓ Q&A – 자주 묻는 질문

Q1. 농지에 건물 지을 수 있나요?

👉 불가능합니다. 농지를 주거용, 상업용으로 사용하려면 반드시 농지전용허가를 받아야 합니다. 위반 시 이행강제금, 원상복구 명령이 내려질 수 있습니다.

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Q2. 내 땅인데 왜 마음대로 건축을 못 하나요?

👉 용도지역이 제한되기 때문입니다. 예를 들어 보전녹지지역, 자연환경보전지역 등은 건축이 매우 제한적입니다.

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Q3. 허가 없이 먼저 공사를 시작하면 어떻게 되나요?

👉 불법건축물로 간주되어 공사중지명령, 이행강제금 부과, 철거 명령이 내려질 수 있습니다. 모든 인허가 후 공사를 시작해야 합니다.

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Q4. 인허가 받기 복잡한데 전문가 도움을 받을 수 있나요?

👉 네, 가능합니다. 건축사무소, 토목설계업체, 도시계획 컨설턴트 등을 통해 토지 인허가 컨설팅을 받을 수 있으며, 일부는 지자체와 협업 경험이 많아 인허가 승인율도 높습니다.

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Q5. 개발행위허가 없이 공사하면 어떤 문제가 생기나요?

👉 무허가 개발행위로 간주되어 이행강제금 부과, 공사중지명령 또는 원상복구 명령을 받을 수 있습니다. 반복 위반 시 형사 고발까지도 가능합니다.

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Q6. 농지에 건물 지으려면 어떻게 해야 하나요?

👉 농지전용허가를 먼저 받아야 하며, 이후 개발행위허가와 건축허가를 순차적으로 받아야 합니다.

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Q7. 단독주택 신축도 개발행위허가 대상인가요?

👉 대부분은 맞습니다. 특히 관리지역, 농림지역, 도시지역 중 계획관리지역 등에서는 건축 전 반드시 개발행위허가가 필요합니다.

6. 📌 인허가 준비 시 주의사항

• LURIS 사이트를 통한 용도지역 확인은 필수
• 주변 지형, 인접 도로, 진출입로 확보 여부 확인
• **개발 가능한 면적(건폐율, 용적률)**을 먼저 계산
• 타용도로 전용 시 반드시 관련 법령 확인
• 필요 시 건축사, 측량사, 도시계획전문가의 도움 활용

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📝 마무리 TIP

• 토지를 매입하기 전부터 사전 인허가 여부를 확인해야 합니다.
• 지자체 도시계획과 또는 허가과에 직접 방문 또는 전화 상담을 통해 사전 리스크를 줄일 수 있습니다.
• 반드시 **관계 법령(국토계획법, 건축법, 농지법, 산지관리법 등)**을 함께 검토해야 하며,
• 전문가(건축사, 도시계획기술사, 측량사 등)의 협업이 개발 성공의 핵심입니다.

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🔎 토지 인허가는 사전 검토가 핵심

토지를 개발하거나 활용하려면 반드시 법적 절차에 맞춘 인허가 과정을 밟아야 하며, 이 과정에서 관계 행정기관과의 협의는 필수입니다. 무턱대고 건축을 시작하면 위법 건축물이 되거나 철거 명령을 받을 수 있습니다. 사전 조사와 행정 절차의 이해가 토지 가치 상승의 첫걸음입니다.

 

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